中古区分マンションの買値から土地代金と建物代金を出す方法

今回は、中古の収益区分マンションを買ったときの買値から

土地の値段と建物の値段を分離する方法を紹介します。

中古物件の場合、購入金額が〇円というだけで
明確に土地と建物の代金が分離されているわけではありません。

そこで区分マンションの購入金額から建物〇円、土地〇円と計算する方法を以下に記載します。

◆なぜわける必要があるか

確定申告時に建物の減価償却を行う為に、建物だけの価格が必要です。
土地の価格を含めて不動産の減価償却することは間違いです。

ちょっと脱線しますが、初めて不動産所得を確定申告する時に良く間違いやすい点が2つほどあります。

1つ目は仲介手数料、固定資産税の日割り精算金、登記費用、印紙代等
「これは経費だよね」と不動産収入からマイナスして所得を少なく計算してしまうこと。

これらは経費ではありません。

これは不動産の買値にプラスしてください。不動産の買値に仲介手数料とその他、不動産取得にかかった金額
固定資産税の日割り金額をプラスした金額を土地と建物に分離します。

2つ目は1年間フルで不動産を保有していない場合で、減価償却費を計算した後、月割りをしないことです。

例えば、年末に不動産を購入して一か月しか保有していない場合は減価償却費を12で割って1か月分の減価償却とするのが正解です。

土地は何年たっても劣化しませんが建物は年々劣化しますので建物のみ減価償却というのが認められているわけです。

◆用意する資料

・重要事項説明書
・売買契約書
・固定資産税評価額証明書

不動産会社から売買契約時に売買契約書、重要事項説明書などの一式を交付されると思います。
仲介手数料と固定資産税の日割り精算金額はこの資料でわかります。
また、「固定資産評価証明書」という証書が土地の分、建物の分同梱されています。
これを用意します。

無かったら不動産会社に問い合わせしてください。

「固定資産評価証明書」の建物のほうは実際に買ったマンション一室分の評価額ですが
土地の分に関してはマンションが立っている土地全部の評価額が書いてあります。
用意する資料は以上になります。最低限、土地全部の評価額分だけあれば計算自体はできます。

◆計算の仕方

例として、仲介手数料30万円、固定資産税日割り精算金が5万として(印紙・登記費用は省略、本来ならこれも足す)
マンション全50戸の1戸を800万で購入した場合の土地と建物の金額を計算したいと思います。
固定資産評価証明書の建物評価額は300万、マンション全体の土地の評価額は1億円とします。

(1) 仲介手数料の30万円と固定資産税日割り精算金5万円を区分マンション代に足します。
30万+5万+800万=835万

(2) 固定資産評価証明書の土地評価額1億円を全戸数の50で割って自分の持ち分評価額を
計算します。(1部屋の広さがバラバラの建物の場合、自己所有の面積分の割合に応じます。)
1億÷50=200万

(3) 手順(1)で計算した835万円に対して建物評価額の300万円と手順(2)で
計算した土地評価額200万円で按分します。

(835万):(建物評価300万 / (土地評価200万+建物評価300万の計500万))

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建物の計算方法

　　　　300万
835万 * ------- = 501万
　　　　500万

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土地の計算方法

　　　　200万
835万 * ------- = 334万
　　　　500万

マンション取得費用込み835万円中、建物代金501万円、土地代金334万円と計算できました。

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