中古区分マンションを現金で購入してみました 中編【重要事項説明から～決済引渡しまで】
中古区分マンションを現金で購入してみました 【重要事項説明から～決済引き渡しまで】中編
目次
1.はじめに
2.商談＆手付金
3.入居者退去の連絡がくる
4.重要事項説明＋売買契約書説明の説明と交付
5.決済、引渡し
6.結局いくらかかったか
7.登記簿から見る権利関係の流れ
8.さいごに
不動産投資儲かるか？実際に収益不動産を買ってみてやってみた体験記、中編です。
ローンを組まないでオーナーチェンジの安価な中古区分マンションを現金で購入してみました。
商談から重要事項説明、売買決済、引き渡し、入居者募集から入居、確定申告までご紹介します。
物件探しと買い付け申込書を出す前編はこちらです。
10月
11月上旬
初期費用は下記の通りです。
固定資産税は前の売主が払う義務があるのですが、年間で売主と買主で日割りで精算する慣習があります。
| 物件 | 2,400,000 |
| 仲介手数料 | 32,000 |
| 登記費用司法書士報酬 | 126,720 |
| 所有権移転登録免許税 | 45,000 |
| 固定資産税日割り | 42,000 |
| 火災地震保険(5年前払い) | 33,000 |
| 合計 | 2,678,720 |
そして後からかかる費用が下記の通りでした。
不動産取得税は購入後約半年後に1回だけ、固定資産税・都市計画税は翌年から毎年収める必要があります。時期になると自分が住んでるわけでもないのに納付書が送られてきます。
| 不動産取得税（土地・建物） | 60,500 |
| 固定資産税・都市計画税（土地・建物） | 32,000 |
物件価格の他に費用が色々とかかることがわかります。
この費用は物件価格、固定資産税評価額に比例しますから現金購入、又は、頭金多めのローンだとかなり現金が出ていきます。
重要事項説明の際に登記簿が添付されるのですが、ここの権利部をみると物件が出来てから今まで権利関係的に何ががあったのか読み取ることができます。 それによると、この物件は最初の新築時、なんと1700万円でした。
最初の所有者は1700万円を24年間かけて返済し、25年目に売却、次の所有者が5年保持して今回の売却に至ったようです。
売主にいくらで物件を手に入れたか聞いておけばよかったです。
たしかバブル絶頂期が1990年、崩壊開始が1991年という特殊な事情があったにしろ、30年で83%ほど物件価格がおちるのはちょっとびっくりです。
投資物件にしても自分で住む実需にしても新築を買うと、1年目から物件価格が下落するのは覚えておいたほうがよさそうです。
後編はこちら
中古区分マンションを現金で購入してみました【入居者募集から～確定申告まで】
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