資産運用コラム

中古区分マンションを現金で購入してみました 後編【入居者募集から~確定申告まで】

中古区分マンションを現金で購入してみました 【入居者募集から~確定申告まで】後編

目次

1.はじめに
2.入居者募集
3.税金(不動産取得税と固定資産税)
4.確定申告
5.まとめ


◆1.はじめに

区分マンションを買ったみた体験記の後編です。                                        
空室でワンルームマンションを引き渡しをうけました。                                        
今度は売主時代から本物件を管理している地元の不動産屋にコンタクトして住んでくれるお客さんを探します。                                        
また、税金や確定申告についてごも紹介します。                                        

物件探しの前編はこちら

契約決済の中編はこちら                                 

 

◆2.入居者募集

前オーナー時代から物件の客付けと管理してくれた不動産屋さんと賃貸募集の契約を結びました。
こちらの条件で募集してもらいます。
 
鉄筋鉄骨ワンルームマンション一部屋
28,000円+管理費2,000円で合計30,000円
敷金礼金無し
家賃保証会社加入
 
駅前の店舗で実際にこのようなやりとりがありました。
不動産屋「実は、ここの地域は単身向け物件はかなり多いから覚悟して、楽観はしないでください」
私「えっ、そうなんですか」
不動産屋「単身需要はかなり飽和してる、ファミリーはまあまあです」
 
と話されて焦ります。自分で住むなら関係ないですが、賃貸の場合、買う前に調べておけばよかったと感じます。
そして2週間後・・・
 
不動産屋「入居応募ありました!」
と連絡があり脅かされた割にはめでたく入居者さんが決まりました。
入居の募集をはじめたのが2月からでしたのでたまたまうまくいきましたが
これが6月7月なんかだと不動産屋の言う通り苦戦したかもしれません。
今回は、ほぼお任せ状態で入居者さんが決まりましたが、どうにもならなかった場合、プラスアルファで自ら営業活動する必要がありそうです。なお、賃貸の仲介手数料として家賃の一か月分を不動産屋さんに支払ってます。
 
通帳に乗ってくる順番としてはこんな感じで入金と出金がなされました。
 
まず、保証会社から 3万円が入金され
次、管理会社管理・修繕積立金 1万円が出金
 
結局、月の手残りは2万円でした。
 
年間の予想は売上が36万円、経費が12万円、税金の固定資産税3万円 = 21万円が残る予定です。
 

◆3.税金(不動産取得税と固定資産税)

不動産取得税について

物件購入後、半年くらいで不動産取得税の納付書がきます。
これは一度だけです。本物件はこちらの通り。
 
土地 4,400円
建物 56,100円
合計 60,500円
 
固定資産税・都市計画税について
 
これは毎年、土地と建物で合算いくらを納付せよと、翌年の4月くらいに納付の通知書と振込用紙がおくられてきます。
合計に対して第1期~第4期と全体を4分割した4つ綴りの納付書がきます。こちら〇〇PAY等のQRコード決済で払えるようになっています。
本物件は以下の通り。
 
固定資産税 26,800円
都市計画税 5,900円
合計 32,700円
 
今回のケースでは3万円ちょっとで、賃貸に出したときの一か月分の家賃に近しい金額でした。

 

◆4.確定申告

不動産所得があった年は翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。
一緒にふるさと納税と、iDeCoの年間掛け金の全額もいれておくと所得税納税対象となる所得からさらにこれらを引くことができますから実施すると節税につながります。
 
最初は確定申告についてわからなくても調べて自力でできます。がんばってやりましょう。
1年目は自分なりに下調べをしてから作成した下書きと必要資料一式を持っていき、税務署で相談しながらやるといいです。
ポイントを箇条書きに紹介しておきます。
 
・できあがった下書きを税務署内にあるパソコンからWEB(E-TAX)で白色申告で申請する。
・その帰りに来年は青色申告で確定申告をやると届け出をして帰る。帳簿つけなければいけませんが10万円の控除があります。
・同様にWEB(E-TAX)用のログインIDも発行してもらう。
・やった履歴は可能な限り全て取って持ち帰る。原本に手計算で記入して原本をそのまま渡すようなやり方だと、1年後、全部忘れてます。
 
不動産所得の申告書つくりと計算で少しクセのある部分は
 
・建物の耐用年数を求める
・中古マンションの値段を土地と建物に分離して建物分に関して減価償却を求める
・1年の内、保有した月の分だけ減価償却費は計上する
・不動産所得用決算書の作成があります、これは1年で不動産賃貸収入はいくらあったのか、不動産の場所はどこで誰に家賃何円で貸してる、減価償却はいくらなのかを記入します。
 
結局、2022年の賃貸収入の内容としてはこのような感じで終わりました。
 
・初年度は9か月保有
・最終的な利益は18万円、不動産取得税6万円を支払い12万円が年間の手残りでした。
・建物の減価償却は8万円でした。12万円から減価償却8万を引いた税金計算上の不動産賃貸収入は4万円でした。
 
来年2023年の見込みは純粋な賃料36万円、管理費を減算した24万円の手取り賃料から更に固定資産税3万円を減じて21万円の見込みです。
純粋な家賃収入を100%とすると65%が経費や税金を引いた手取りのイメージです。
この65%部分に所得税がかかると思いきやそうではなく、ふるさと納税、ideco、建物減価償却マイナスすると税金計算上はトントンか赤字になることがわかりました。        

 

◆5.まとめ

以上、現金で区分マンションを購入した体験記を紹介いたしました。

11年平穏無事に満室が継続すれば物件価格単体の240万円は回収できそうです。
将来的にマンションを手放したときの値段がいくらかによって投資が最終的にうまくいった、駄目だったのかわかります。

入退去に伴う関連作業こそ労働感がありますが、入居者がついたあとの労働感はほぼありません。
1物件で2万円の手取り月収ですが、塵も積もれば山となるの言葉通り、これが10物件、30物件まで拡大したらかなり家計が助かりそうです。
現金購入だと想定通りコトが進んでのMAX値でこれなので、不動産投資ローンを組むと年の手残りはかなり減ります。

初回に購入するの収益物件は、これぞと思った物件を現金、頭金を多めにいれて毎月の手残り、年間の手残りが多めになるように運営したほうがいいと思います。かといって頭金入れ過ぎてローンで物件買ったら貯金が10万円しかありませんですとこれはこれで危険です。

頭金の割合について銀行員の人と話す機会があり、この辺聞いてみたことがあります。銀行の一担当者のお話ではありますが、自己資金を頭金として過大、全額いれた結果、返済用の口座の残金0円でローンの返済が始まるのを良しとしないし、融資の実行をさせないようです。
これなら、頭金0円で現金はそのまま温存して全額ローンのフルローンほうがまだ良いとのことでした。フルローンは2013年~2017年くらいまではこれで通ったみたいですが今の時代、この条件で原則融資しないそうです。

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