よくある質問
旅館業法に関する質問
購入に関する質問
建物に関する質問
ホテル運営に関する質問
一括借り上げ契約に関する質問
旅館業法に関する質問
Q. 旅館業法について教えて下さい。
- 旅館業法は国家と国民の関係を規律する公法です。そこに定義される旅館業には「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の4つのカテゴリーがあり、旅館業を営もうとする人は都道府県知事等の許可を受けなければなりません。
旅館業営業の認可を受けるためには、構造や設備等の様々な基準をクリアしなければなりません。「三光ソフラン」のホテルは、「簡易宿所」の許可を受けています。
Q.「簡易宿所」とはどのようなものですか。
- 「ホテル」「旅館」と同様の宿泊施設ですが、その詳細は、地方自治体によって異なります。自治体によって相部屋を条件としているところもあれば、京都市のように個室を許可している自治体もあります。
「三光ソフラン」のホテルは、グループ毎に個室(一部に続き部屋も設置)を利用していただくホテル型の形態をとっています。
Q. 民泊との違いを教えて下さい。
- 民泊は、旅館業法適用除外のもので、民家に旅行者を宿泊させて対価を得るもので、有料のホームステイのようなものです。現在は、東京都大田区など一部の特区民泊(賃貸借契約)と、2018年6月に施行された住宅宿泊事業法(民泊新法)によるものが認められています。その他のものは違法民泊となります。「三光ソフラン」のホテルは民泊ではございませんが、広い意味では民泊サービスともいえます。
購入に関する質問
Q. 購入時の初期費用について教えて下さい。
- 購入に際して必要となる主な費用は、登記費用(所有権移転登記等、抵当権設定登記、登録免許税、司法書士報酬)、不動産取得税、初年度の固定資産税の清算金、仲介手数料(弊社が売主の場合は不要)です。
Q. 運転資金として2年目以降に必要となる経費を教えて下さい。
- 一括借り上げ(サブリース)期間中は、家具やエレベーター設備等の維持管理費は借り上げ会社が負担しますので、オーナー様にご負担いただくのは、固定資産税、火災保険、消防設備等の法定点検費用、通信(NTT回線・WIFI)環境の維持管理費です。但し、4年に一度、小規模修繕(リフォーム)費用のご負担があります。これらのご負担いただく経費は物件ごとに異なりますので、個別にお知らせ致します。
Q. 銀行ローンを使いたいのですが、融資してくれる銀行を紹介してもらえますか。
- はい、ご紹介いたします。
Q. 低金利の今、フルローンでなるべく大きな物件を買いたいのですが、適切な投資金額の目安はありますか。
- 現在の資産状況や収入にも影響しますので、一概には言えません。
弊社では、相続税の節税対策として、ご提案しておりますので、一般的には、物件価格の10%程度の自己資金はご用意していただいております。返済できる資産をお持ちであるかよほど収入が安定しているケース以外では、フルローンはお勧めしておりません。
Q. 物件の利回りは、どうなりますか。
- 一括借り上げ賃料の利回りは、物件価格の5%程度です。 物件価格の10%の自己資金を投入いただき、残りを30年ローンの返済で計画された場合は、返済後手残り金額の投下自己資金に対する利回り(自己資金利回り)は15%程度になります。
Q. 不動産管理法人でホテルを購入するか個人で購入するか迷っています。法人で購入するメリットを教えて下さい。
- 個人の場合、ホテルから生じる家賃収入はその方の本業の収入と合算されるため、所得が多い方は法人税より個人所得税率が高くなり不利になることがあります。そのような場合は、収益不動産を法人で保有する方が有利です。
その他、物件視察やセミナー参加費、情報交換のための交際費などの不動産にかかる間接経費も法人の方が、算入しやすいというメリットもあります。
先ずは、購入の目的を明確にしてから判断をされるとよろしいかと存じます。
Q. 個人でホテルを購入するメリットを教えて下さい。
- 個人で収益不動産を購入すると、金融資産で保有するより相続税の評価額が大きく下がるというメリットがあります。
そろそろ相続税対策をとお考えの場合は、是非ご検討下さい。オーナー様のご年齢、ご年収、保有資産により最適な方法が異なりますので、詳しくはお知り合いの税理士にお尋ねいただくか、弊社がご紹介する税理士にご相談下さい。
建物に関する質問
Q. 建築前の物件を購入した場合、オーナーの好みを取り入れた設計にしてもらえますか。
- ご要望はお聴きしますが、お好みの設計変更がホテル運営の効率性を阻害する場合もございます。そのようなことが予想される場合はお断りすることもございます。運用効率のよい室内設計には自信がありますので、安心してお任せいただければと考えております。
Q. 京都の町家を改造したゲストハウスの購入を検討しております。御社では古い町家の改造は手掛けられないのですか。
- 京町家は風情があり、外国人観光客にも人気があることは理解しておりますが、築年数の古い建物については、旅館業営業の許可を取得することが難しく、現時点ではご紹介できる物件がございません。また、建物の耐震性、耐久性、継続的に必要となる修繕費を考えると、資産運用として収益不動産をお探しのオーナー様にはお勧めできません。
ホテル運営に関する質問
Q. 様々な国の人が宿泊されると思いますが、近隣とのトラブルや部屋を汚されたりしないか心配です。
- これまで特に大きなトラブルはありません。建設計画の段階で、近隣説明会を開催し、近隣からのご要望等をできるだけ設計図面に反映をしております。また、現時点では、部屋を特に汚されたといった報告はありません。
Q. ホテルでは食事の提供をしていますか。
- 食事の提供は行っていません。しかし、部屋には食器やコンロ、電子レンジを備えておりますので、簡単な自炊が可能です。 今後は、喫茶スペースを設置したホテルも計画しており、セルフサービスにて、コーヒーやパンを提供することを考えております。
Q. 部屋の掃除やタオル交換などは毎日行いますか。
- 基本的にチェックアウトするまで、部屋には立ち入りません。滞在中のタオルや備品は宿泊日数分だけ先にお渡ししておきます。
途中、タオルや備品が足りなくなった場合は、フロント(帳場)にて対応しております。
Q. チェックインとチェックアウトの時間は何時ですか。
- 通常チェックインは16時から24時迄、チェックアウトは11時迄です。
一括借り上げ契約に関する質問
Q. 一括借り上げ会社からの賃料支払いという形でオーナーは収益が得られると聞いていますが、賃料支払いが滞らないことをどのような形で約束してもらえるのでしょうか。
- オーナー様と一括借り上げ会社との間で30年一括借り上げに関する契約書を交わしていただきます。不動産購入前に本契約書の内容をご確認いただくことをお勧めいたします。
一括借り上げ会社は、三光ソフラングループ会社であり、十分な資金の内部留保がございますのでご安心ください。
Q. 30年一括借り上げ期間が終わった後は、契約更新することは可能ですか。
- はい、オーナー様から契約解除のお申し出がない場合、再度3年間毎に契約更新されます。
Q. 御社の物件を購入して、自分でホテル運営を行いたいのですが、それは可能でしょうか。
- いいえ、物件ご紹介の際は、弊社またはグループ会社がオーナー様から一括借り上げを行い、運営もグループ会社である「Stay JAPAN株式会社」にお任せいただけることが前提となっている旨をご了承下さい。
Q. 自分でホテル運営を行いたいのですが、コンサルティングだけお願いできないでしょうか。
- 申し訳ありません。弊社では、ホテル運営のコンサルティング業務は行っておりません。
Q. ホテル運営会社を途中で変更することはできますか。
- 原則として借り上げ契約が終了するまでできません。
Q. 遠方のため、ホテルの様子を見に行くことができませんが、大丈夫でしょうか。
- はい、一括借り上げ会社及びホテル運営会社が責任をもって管理しておりますのでご安心ください。